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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******
低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了 。
近日，多家机构发布1月楼市数据 ，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22% ，北京、石家庄 、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
业内专家认为 ，此轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。二手房一旦活跃起来 ，就能对新房产生带动作用 。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行 ，对换房改善也采取了退税优惠 ，这些政策将在新年发挥更积极 的作用 。
二手房市场低谷回升
去年以来，楼市出台了千条调控政策 ，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同 的 是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显 。
贝壳研究院最新监测数据表明 ，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场 的交易量有明显反弹 ，重庆 、西安 、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复 。
房价持续下跌 的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1% ，跌幅较上月缩小0.3个百分点 ，环比下跌城市个数较上月减少5个 ，沈阳 、贵州、烟台等城市环比止跌转涨 。
进入2023年1月上旬 ，二手房市场继续走暖 ，带看等多个先行指标明显回升 ，50城日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍。
同时 ，作为代表房价走势 的先行指标 ，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20 ，这表明后续二手房价格将止跌 。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30 ，预计后期价格止跌走稳动力更强。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策 的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现 ，主要原因是三重压力 ：一 是对未来收入预期的担忧，二 是房企交付风险，三 是对房价大幅下降 的担忧 。但如果把时间拉长到三年看 ，会有不一样的发现 。
他表示 ，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4% ；下行周期17个月，累计降幅11.1% 。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平 ，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。
经过三年疫情考验，不同城市房价 的涨跌不一，50城中房价上涨 的城市有18个，最高涨幅41.1% ，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3% 。尽管大多城市房价下跌，但一线城市 、长三角 、大湾区 、成渝都市圈 的房价依然比3年前有稳定上涨 。
许小乐认为 ，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。四季度以来 ，购房者 的心态已出现些许变化 ，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些 。
中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米 ，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日 ，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9%，一 、二、三线城市环比均上升。
不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段 。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米 ，处于2020、2021、2022年 的下游水平。
楼市企稳具备有利条件
与二手房市场走势不同 ，当下新房市场仍寒意阵阵 。
国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%，创历史同期最大跌幅 ，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大 。
房价方面，2022年全年 ，商品房均价下跌了3.2% ，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌 ，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌 。
2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还 是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1% ，2022年楼市 的压力是史无前例 的。
在他看来 ，2022年 ，由于房价下跌 、买房动力不足 ，资金链紧张等 ，金融机构纾困地产 的意愿不足 ，因为资产价格没到底 ，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大 。由此 ，形成了供需两端相互弱化 的循环 ，导致行业全链条下滑 。
不过 ，作为国民经济 的支柱产业，房地产仍有望回温 。国家统计局局长康义于17日表示 ，初步判断2023年房地产对整个经济 的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。
同日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调 ，一要稳预期 ，坚持房子 是用来住的、不 是用来炒 的定位，增强政策 的精准性协调性 ，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心 ，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调 、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房 。
二要防范风险 。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置 ，该破产 的破产，该追责 的追责 ，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关 。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作 。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
三要促进转型 。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售 的 ，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新 的交楼风险。要形成房屋安全长效机制 ，研究建立房屋体检、养老、保险等制度 ，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等 。
李宇嘉表示 ，2023年，一边要稳定楼市 ，一边要纾困企业 ，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战 。保交楼进入攻坚阶段，剩下的都是难啃的骨头 ，都 是存在资金硬缺口的 。疫情后，民生 、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年的工作仍旧艰巨。
不过 ，随着需求端政策加快落实，符合条件的城市首套房贷利率下调 ，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市 的信心有望回升 。中指研究院认为，若各地政策执行到位 ，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。
许小乐认为，预计2023年越来越多 的消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升 。不过 ，取消行政性干预 ，意在恢复市场调节机制，并不 是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。
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（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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