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改善优质房企资产负债表 房地产风险化解再提速******

　　事关房地产融资、结构性货币政策工具 、重点领域金融服务等 ，再迎监管进一步发声 。1月10日 ，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中 ，包括政策性和开发性银行、各国有商业银行 、部分股份制商业银行主要负责人均参加了会议 。

　　保持房地产融资平稳有序

　　会议要求，人民银行 、银保监会、各主要银行要全面贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神 ，保持对实体经济 的信贷支持力度 ，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新 、制造业 、绿色发展等重点领域 的金融服务，保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转 ，为全面建设社会主义现代化国家开好局 、起好步，提供有力 的金融支持 。

　　针对重点领域金融支持 ，会议指出 ，各主要银行要合理把握信贷投放节奏 ，适度靠前发力 ，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节。

　　其中包括 ，要加强跟踪监测，及时跟进政策性开发性金融工具配套融资 ，延续发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，力争形成更多实物工作量 ；要继续用好碳减排支持工具 、支持煤炭清洁高效利用专项再贷款、科技创新再贷款 、交通物流专项再贷款等结构性货币政策工具 ，不断完善对重点领域和薄弱环节 的常态化支持机制 ；用好普惠小微贷款支持工具等优惠政策，加力支持小微市场主体恢复发展 ；此外 ，当前还要全力支持重点医疗物资生产保供企业 的合理资金需求。

　　资产负债表回归安全区间

　　值得一提的 是，会议再次提及房地产问题时 ，基调仍与此前一致，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神 ，坚持房子 是用来住的、不是用来炒 的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 。

　　同时，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营 、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动 ，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

　　“此次会议最大的亮点在于 ，提出了资产负债表优化 的四项行动 ，这也说明 ，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说道，资产激活意味着要把房地产企业 的各类资产进行盘活，包括待开发的土地和待出售 的房产 、预售资金的加快回笼、资产证券化 的加快推进 、REITs产品等模式 的加快介入 、现金流的持续改善等内容 。

　　负债接续则意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期 、债转股、资产出售以清偿债务等工作；权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者 ，包括央国企 、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金 的注入和确保资金状况 的稳健；预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法 ，尤其是各类金融机构企业。严跃进认为 ，要不断减少企业违约的风险 ，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅 。

　　加大住房租赁金融支持

　　会议还强调 ，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作 ，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具 ，积极提供配套融资支持 ，维护住房消费者合法权益 。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展 的政策措施 ，用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定 ，满足行业合理融资需求。

　　要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求 ，加大住房租赁金融支持 ，做好新市民、青年人等住房金融服务 ，推动加快建立“租购并举”住房制度 。

　　“会议释放继续落实好稳楼市一揽子政策措施 ，促进房地产平稳健康发展 ，有助于提振房地产信心 。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉北京商报记者，随着国内经济稳步复苏 ，就业和收入改善，稳楼市政策落地见效 ，市场信心回暖，楼市需求复苏向供给端传导 ，后续楼市需求有望加快恢复。

　　另外 ，业内也认为 ，满足合理 的改善性需求 ，是下一步稳定房地产市场、扩大内需的重要方面 。正如中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员 、城市更新研究中心主任秦虹指出 ，2022年，影响房地产需求 的三大因素 ，主要 是正常市场总量下台阶、三年疫情影响导致老百姓失业和减薪，对收入预期的不稳定以及供给端风险不断爆雷 。

　　在秦虹看来 ，随着近期密集出台 的一系列关于房地产 的融资支持性政策，2023年房地产企业有望回归常态 。总体而言 ，房地产调控要做好保障性住房的建设 ，完善房地产市场的基础性制度 ；同时尽可能尊重市场，此外 ，也要支持新发展阶段房地产企业新模式形成 ，改变过去高负债、高杠杆 、高周转 的传统模式。

中世纪晚期近代早期法国城市基层治理 的理念及其实践******

　　作者 ：杨光（中国社会科学院世界历史研究所助理研究员）

　　从中世纪到大革命前夕，法国形成了三种不同类型的社会纽带，维系着城市共同体 的凝聚力和市民对城市的认同。不同社会纽带的背后 是不同 的城市共同体构建理念 ，在制度层面则形成相应的基层组织和基层治理模式。

　　第一种理念将城市视为信徒 的共同体 ，城市 的使命在于模仿和实现“上帝之城” ，对本地主保圣人 的崇拜和纪念 是市民身份认同的纽带，因此城市组织的基本单位是堂区，本堂神甫同时承担堂区内部分世俗管理 的职责 。这种类型的城市在法国中部和南部较多 ，比较典型的是昂热 。

　　第二种理念将城市视为多个行会联合而成 的大行会 ，市民身份和行会成员身份紧密联系在一起。在这些城市，行会理事同时肩负市政运转和基层管理的双重角色 ，与行会联系密切 的兄弟会 是市民团结的重要纽带。这种类型 的城市多存在于手工业和商业较为发达的法国东北部地区 ，比较有代表性的 是里尔、杜埃和瓦朗谢讷等 。

　　第三种理念将城市视为一个自治和自卫 的共同体 ，城市存在 的意义就 是保护市民的安全 。在当时语境下 ，城市安全包括对外防卫和内部治安两个方面，前者指不受军队 的掠夺、流民 的袭扰和领主的侵犯 ，后者则包括维护内部秩序 ，应对饥荒 、火灾和瘟疫 。因此 ，此类城市的基层治理主要依靠集民兵自卫和市民参政功能于一身的市政街区。街区和与之紧密相连 的民兵组织 是市政府和市民之间 的纽带 。这种模式下城市基层治理主要依赖街区官员，巴黎、图卢兹等城市是典型代表。

　　需要指出 的是，法国城市构建共同体 的三种模式并非截然分明 ，相互排斥 。以巴黎为例，街区是正式 的基层治理框架，但行会理事经常被选为区长，而且区长正式就职前需要本堂神甫为其品行担保。由此可见 ，行会和堂区的代表在以街区为主要框架 的基层治理体系中并未缺席。

　　基于不同 的历史传统和地域特色，大革命前法国城市基层组织 的设置 ，从名称到职能不尽相同。不过，城市选择以何种共同体理念作为市民认同 的纽带和基层治理 的基础 ，从根本上来说取决于城市居民的构成 。具体来说 ，城市基层治理模式与城市人口规模 、社会经济发展水平以及城市本身的政治地位息息相关。

　　以堂区为基层治理组织 的城市往往是中小城市 。城市居民共同的精神生活以堂区为单位进行，堂区的居民往往相互认识并经常见面 ，便于商议公共事务。此外 ，堂区登记簿保留了堂区居民出生、婚姻和去世 的记录 ，为市政府了解基层社会提供了宝贵而关键的信息。

　　在行会主导基层治理的城市，行会 是市政机构和市民 的中介，行会成员对于行会的认同自然转化为市民对城市共同体的认同。在大革命以前的法国城市中 ，同行业 的劳动者往往集中居住和营业，这为行会行使基层治理职能提供了空间上的便利。作为规范和监督成员经济活动、并为成员提供保护的组织，行会既能自上而下地执行市政府的命令 ，也能自下而上地反映市民的诉求 。对工商业占主导 的城市，这 是一种成本低且效率高 的基层治理模式 。

　　大体来说，在堂区和行会主导基层治理 的城市中，世俗政治权力未能建立起专门 的基层治理组织 ，而 是选择借助教会行政体系和行业社团进行基层治理。到18世纪 ，随着法国民众信仰的淡漠和行会 的衰落 ，这两种基层治理模式 的弊端日益凸显 ，在大革命后或被废除或被改造。相较而言，以市政街区作为基层治理框架能够克服以上局限性。首先，这种基层治理模式不依赖任何社会组织，反映了市政府对基层控制 的加强。其次，街区 的设置更加灵活 ，市政府可以根据实际需要，特别 是城市空间的扩张 ，增设街区，而不必依赖堂区和行会的既有框架 。最后，正因为淡化了信仰属性和行业属性 ，市政街区可以包容信仰不同 、职业不同的市民 ，比较适合市民构成复杂、职能多元 的大城市。

　　巴黎和图卢兹都用市政街区作为基层治理框架并非偶然。作为首都，巴黎市民的多样性不言自明，而图卢兹则 是法国南部奥克语区 的中心城市 ，拥有高等法院 、大学等机构 。两座城市的基层治理体制都在14世纪末至15世纪初经过市政府和国王 的协商后确立下来，并沿用到大革命前 。这种基层制度的安排根植于中世纪晚期动荡的历史背景 ，体现了国王和市民就确保城市安全所达成 的共识。

　　由于人口规模和城市空间的差异 ，巴黎和图卢兹的市政街区在数量、层级以及官职设置上有所不同，但基层治理 的理念和实践却 是一致 的 。街区 是城市基层治理的基本单元。街区内部被划分为五十户区 、十户区等次一级 的区域，由区长 、五十户长、十户长负责管理 。街区 的各级官员都由市民推举或选举产生 ，一般 是由辖区中名声好且获得一定职业成就 的市民显贵兼任 ，他们同时也拥有选举上一层官员甚至参加市民大会选举市长 的权利。街区基层官员同时担任街区民兵队长 ，负责征召辖区内 的市民组成民兵，平时负责看守城门和维护街区治安，危急时刻则协助城市抵御外敌 。因此 ，街区实际上集社区、选区和军区为一体，其代议职能和军事职能不可分割 。总之，以市政街区为框架的基层治理嵌入基于邻里关系和职业声望 的人际网络中，让市民显贵担任街区公职的同时受到普通市民的监督和制约，有利于调节城市内部矛盾，促进市民的团结和城市的稳定 。

　　然而，市政街区 的局限性也不容忽视。首先 ，市政街区实施的市民自治实质上 是有产者 的自治。只有在城市内拥有固定住所 ，按时缴纳城市各项税收的市民才有参加民兵和选举街区基层官员 的资格 。而当选街区官员 的财产门槛要求更高 ，因为这些无薪水 的荣誉职务会占用大量时间 ，只有家境殷实且有闲暇的市民才能充任。这意味着佣人、穷人、打零工者、流民 、外地人等城市下层民众和边缘群体没有政治权利，反而成为街区制度统治和防范 的对象 。市民内部在16世纪开始发生分化 ，大商人和食利者等市民上层为了垄断区长官职以及参加市民大会 的资格，设法限制手工业者和小店主等中下层市民的参政权。如1554年《贡比涅敕令》剥夺了巴黎手工业者担任区长和当选城市大会代表 的资格 。街区内市民内部的分化和区长职位的寡头化阻断了中下层市民的上升空间，等级制关系取代了邻里团结 ，损害了街区乃至城市 的凝聚力 ，并造成街区制度 的衰落 。其次 ，从17世纪开始，法国有越来越多的移民涌入大城市，导致以邻里关系和社交网络为基础的基层治理模式难以覆盖所有城市人口，无法应对日益复杂的城市治理问题。最后 ，街区的自卫职能在17世纪后期因技术和政治原因走向衰落。一方面 ，随着军事技术 的进步和军队 的专业化 ，市民临时组建的民兵在技能 、装备和训练上与常备军的差距越来越大。另一方面，近代法国国力 、军力 的上升让城市免于外在的威胁 ，而城市民兵在宗教战争和投石党人运动中表现出 的自主性又对王权构成了潜在威胁 。1670年巴黎城墙被国王拆毁后 ，巴黎民兵实际上陷入瘫痪；同一时期，图卢兹十户长的军事职能也近乎消失 ，其职责重心转向基层治安和司法调解。

　　总的来说 ，同时赋予市民参政权利和自卫义务 的市政街区具有灵活性、开放性 、包容性的特征 ，它虽在旧制度末期一度衰落，但在大革命时期又被再度激活，奠定了法国现代城市基层治理的基本框架并影响至今 。

　　《光明日报》（ 2023年01月09日 14版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）